行業(yè)信息 我國房地產(chǎn)市場全面調(diào)控至今，已兩年有余。目前，我國長期形成的房價看漲預(yù)期正處在轉(zhuǎn)變的臨界點上，房地產(chǎn)價格調(diào)整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導(dǎo)，整個產(chǎn)業(yè)鏈降溫意味著調(diào)控已經(jīng)取得了階段性進展，這一調(diào)控成果來之不易，意義重大。
可以說，目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控思路和措施是正確的、有效的。調(diào)控重點在于抑制房價過快上漲，避免誘發(fā)樓市危機乃至更大范圍的危機，通過保持房價長期基本穩(wěn)定，縮小房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的利差，有效引導(dǎo)資金回歸實體產(chǎn)業(yè)部門，解決房地產(chǎn)投機炒作的歷史頑疾。同時，實體經(jīng)濟發(fā)展將不斷提高居民的收入水平。只要未來居民收入的漲幅長期超過房價漲幅，不斷降低房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”方式，就能實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場“軟著陸”，避免斷崖式劇烈調(diào)整。這種著眼長期、主動調(diào)整、平穩(wěn)化解的應(yīng)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險策略，與當(dāng)年美國和日本房價泡沫破裂時期的著眼短期、被動調(diào)整、劇烈波動的特點，形成了鮮明對比。
日本樓市泡沫破裂時，首都圈和京畿圈新房均價在一年內(nèi)分別下降了34%和49%，并進入連續(xù)十幾年的下降期。房地產(chǎn)市場風(fēng)險向金融市場及實體產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟結(jié)束了高速發(fā)展的黃金時期，陷入了20多年的低速發(fā)展。2007年美國次貸危機時房價大跌，2008年12月份標(biāo)準(zhǔn)普爾20個大中城市房價指數(shù)為150.54，較2007年1月份下降了26%，并進入連續(xù)6年的下降期。
與美、日等國家不同，我國土地所有制性質(zhì)使政府部門具備了比美、日更強大的土地供給調(diào)整能力，調(diào)控效果在很大程度上取決于決策層的決心。如果供給主動去匹配需求，就能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，確保調(diào)控成功。近兩年的調(diào)控實踐也已證明了這一點。
盡管房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟增長仍有較大貢獻，但鞏固調(diào)控成果的意義更為重大。我國高房價問題依然突出，核心城市房價收入比保持在20以上，部分城市甚至超過30，不僅遠超國際普遍認可的水平，甚至比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數(shù)倍，房價繼續(xù)上漲將會帶來更大的風(fēng)險。因此，即使短期內(nèi)會在一定程度上影響經(jīng)濟增速，但必須避免重蹈過去房地產(chǎn)市場調(diào)控成為“空調(diào)”的覆轍。實際上，通過增加供給（包括租賃住房）來滿足剛需群體的需求，在一定程度上也能保持房地產(chǎn)投資和銷售的基本平穩(wěn)。
房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展，而且與國計民生息息相關(guān)，對其實行合理、適度的調(diào)控是必要的。總之，應(yīng)該通過房價長期保持平穩(wěn)，使房價漲幅低于收入和GDP增速，房價收入比逐步回落，避免美國、日本、中國香港曾經(jīng)發(fā)生的房價暴跌式調(diào)整。這是我國房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該選擇的道路。
